Laut Finanzamt ist der Baukostenfaktor für alle Gebäude einer Fabrik im gleichen Ausmaß anzusetzen, da sämtliche Gebäude dem Produktionsprozess zuzuordnen sind und daher keine Differenzierung der Gebäude zu erfolgen hat. Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) bestätigte diese Ansicht.

Bei der Berechnung des für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer relevanten Grundstückswerts gibt es aufgrund der komplexen Bestimmungen und unterschiedlichen Begriffe diverse Auslegungsmöglichkeiten.
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) wird grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung, mindestens aber vom Grundstückswert berechnet. Bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen oder bei der Übertragung aller Anteile an Gesellschaften, die Grundstücke besitzen, ist die GrESt-Bemessungsgrundlage immer der Grundstückswert. Dieser Grundstückswert ergibt sich entweder aus dem Immobilienpreisspiegel oder aus der Grundstückswertverordnung, wobei der Grundstückwert laut Grundstückswertverordnung die Summe aus dem Wert des Grund und Bodens sowie dem Wert des Gebäudes ist.

Baukostenfaktor pro Bundesland

Für den Gebäudewert wird pro Bundesland ein Baukostenfaktor vorgegeben, der je nach Art des Gebäudes in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes anzusetzen ist: bei Wohnzwecken dienenden Gebäuden 100%, bei Fabriks-, Werkstättengebäuden und Lagerhäusern, die Teile der wirtschaftlichen Einheit eines Fabrikgrundstückes sind, 60%, bei einfachsten Gebäuden (z.B. Glashäuser, Kalthallen, Gerätehäuser oder nicht ganzjährig bewohnbare Schrebergartenhäuser) sowie bei behelfsmäßiger Bauweise 25% und bei allen anderen Gebäuden 71,25%.

Baukostenfaktor für alle Gebäude gleich

In einem aktuellen Verfahren des Verwaltungsgerichtshofs (VwGH) waren das Finanzamt und die Abgabepflichtige unterschiedlicher Ansicht über die Berechnung des Gebäudewerts bei einem Fabriksgebäude.
Eine GmbH erwarb im Jahr 2017 sämtliche Anteile an einer anderen GmbH, die in der Baustoffproduktion tätig war und Grundstücke besaß. Durch den Erwerb aller Anteile wurde daher ein Grunderwerbsteuertatbestand verwirklicht und der Grundstückswert anhand der Grundstückswertverordnung berechnet. Dabei wurde der Baukostenfaktor von manchen Gebäuden im Ausmaß von 60% (Fabriksgebäude), von anderen hingegen im Ausmaß von nur 25% (einfachste Gebäude) angesetzt.

Wirtschaftliche Einheit der Fabriksgebäude

Das Finanzamt vertrat jedoch die Meinung, dass der Baukostenfaktor für alle Gebäude im Ausmaß von 60% anzusetzen sei, da sämtliche Gebäude dem Produktionsprozess zuzuordnen sind und daher keine Differenzierung der Gebäude zu erfolgen hat. Der VwGH bestätigte im Rechtsmittelverfahren die Ansicht des Finanzamts, wonach es zu keiner Differenzierung der Gebäude kommt, und begründete dies damit, dass die Gebäude Teil einer wirtschaftlichen Einheit eines Fabriksgebäudes sind und der Baukostenfaktor daher für alle Gebäude im Ausmaß von 60% anzusetzen ist. Die konkreten Beschaffenheiten der einzelnen Gebäude sind nicht maßgeblich.

Fazit
Die Berechnung des Grundstückswerts als Bemessungsbasis für die Grunderwerbsteuer kann auf mehrere Arten erfolgen und sollte bei der Übertragung von Grundstücken, aber auch von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften mitberücksichtigt und steuerlich optimiert werden.