Um Diskussionen mit dem Finanzamt wegen zu berichtigender Vorsteuern zu vermeiden, sollten Sie bei Sanierungen im Gebäudebereich zeitnahe Dokumentationen machen und vorab klären, ob es sich bei dabei um eine Großreparatur handelt.

Wurde bei der Anschaffung eines Wirtschaftsguts ein Vorsteuerabzug geltend gemacht, ist dieser nämlich zu berichtigen, wenn eine Änderung jener Verhältnisse eintritt, die im Zeitpunkt des ursprünglichen Vorsteuerabzugs maßgebend waren. Die Berichtigungspflicht gilt sinngemäß für Vorsteuerbeträge, die auf nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen oder bei Gebäuden auf Kosten von Großreparaturen entfallen. Da es im Umsatzsteuergesetz an einer exakten Definition der „Großreparatur“ fehlt, beschäftigen sich die Gerichte regelmäßig mit der Auslegung dieses Begriffs.

Vorsteuerberichtigung und Begriff der Großreparatur strittig

Eine Gesellschaft veräußerte etwa mehrere Wohnobjekte und Mietwohnungen aus dem Anlagevermögen, ohne dabei die Option zur Umsatzsteuerpflicht auszuüben. In den Jahren vor und im Jahr der Veräußerung wurden von der Gesellschaft bauliche Maßnahmen wie die Sanierung von Dächern, die Modernisierung von Aufzugsanlagen und der Tausch von Fenstern und Heizungsanlagen durchgeführt, wobei sie die dabei anfallende Vorsteuer geltend machte. Im gegenständlichen Fall war die Zulässigkeit einer Vorsteuerberichtigung und der Begriff der Großreparatur strittig.

Entscheidung des Bundesfinanzgerichtes (BFG)

Ändern sich bei einem Grundstück des Anlagevermögens die Verhältnisse, die für den ursprünglichen Vorsteuerabzug maßgebend waren, so ist eine Vorsteuerberichtigung durchzuführen. Dies gilt auch für Vorsteuerbeträge, die auf Großreparaturen von Gebäuden entfallen.
Für die Beurteilung, ob eine Großreparatur vorliegt, kommt es ausschließlich darauf an, dass es sich bei der baulichen Maßnahme um einen nichtaktivierungsfähigen Aufwand handelt, der einerseits nicht regelmäßig erwächst und andererseits ins Gewicht fällt. Aufwendungen, die weniger als 2% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten betragen, oder Arbeiten, deren Investitionsvolumen pro Maßnahme unter € 5.000 liegen, sind von der Berichtigung auszunehmen. Aufwendungen, die unter dieser Bagatellgrenze liegen, fallen nicht ins Gewicht und sind somit baulich nicht besonders umfangreich.
Maßnahmen im Außenbereich einer Liegenschaft fallen auch nicht unter den Begriff der Großreparatur, da nach dem Wortlaut des Gesetzes eine Großreparatur eine bauliche Maßnahme an einem Gebäude voraussetzt. Gebäude müssen Schutz gegen Witterungseinflüsse bieten können, weshalb eine bloße Verbindung mit dem Grund und Boden nicht ausreichend ist. Folglich fallen Parkplätze, Müllinseln oder Carports nicht unter den Begriff.