Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) entschied, dass die Bemessungsgrundlage der Gebühr eines Mietvertrages mit bestimmter und unbestimmter Dauer die Höchstgrenze des 18-fachen Jahreswertes überschreiten kann.

Eine GmbH schloss mit der Stadt Wien einen Mietvertrag über Räumlichkeiten ab. Der Vertrag wurde auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, wobei dem Mieter ein jährliches Kündigungsrecht eingeräumt wurde, während das Kündigungsrecht des Vermieters auf wichtige Gründe unter Anwendung des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes eingeschränkt wurde.
Der Mieter verzichtete seinerseits vertraglich für die nächsten 25 Jahre auf die Ausübung seines Kündigungsrechts. Die GmbH ging daher davon aus, dass die Gebühr maximal vom 18-fachen Jahreswert zu berechnen ist, während das Finanzamt die Gebühr vom 21-fachen Jahreswert festsetzte.

Hintergrund

Schriftliche Bestandverträge (Mietverträge ausgenommen Verträge über Wohnräume, Pachtverträge und Leasingverträge) unterliegen einer Gebühr. Die Bemessungsgrundlage berechnet sich hierbei aus dem Jahreswert der wiederkehrenden Entgelte multipliziert mit der Dauer zuzüglich der einmaligen Leistungen. Der anzuwendende Multiplikator ist dabei davon abhängig, ob es sich um einen Vertrag mit bestimmter oder unbestimmter Dauer handelt. Bei einem Vertrag auf bestimmte Dauer ist die vereinbarte Dauer, maximal jedoch das 18-fache des Jahreswertes, anzusetzen. Im Gegensatz dazu ist bei unbestimmter Dauer das Dreifache des Jahreswertes anzusetzen.

Entscheidung des VwGH

Der VwGH stellte klar, dass die für die Gebührenberechnung maßgeblichen Bestimmungen des Gebührengesetzes den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes vorgehen. Das Bewertungsgesetz ist demnach nur anzuwenden, wenn das Gebührengesetz keine abweichende Bestimmung vorsieht.

Auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Bestandverträge, bei denen zunächst für eine bestimmte Zeit ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde, sind für die Zeit des Kündigungsverzichts als Verträge mit bestimmter Dauer und für die anschließende unbestimmte Zeit als solche mit unbestimmter Vertragsdauer zu vergebühren. Dabei wird der Vertrag nicht in zwei gesonderte Verträge mit jeweils eigenständigen Willensentschlüssen aufgespalten. Vielmehr liegen innerhalb eines einheitlichen Vertrages zwei unterschiedliche Komponenten der Vertragsdauer vor: zunächst eine Begrenzung auf bestimmte Zeit und anschließend das Element der unbestimmten Vertragsdauer.

Die Bestandvertragsgebühr ist in solchen Konstellationen daher vom 18-fachen Jahreswert für die bestimmte Vertragsdauer, vermehrt um den dreifachen Jahreswert für die unbestimmte Vertragsdauer zu berechnen. Somit ist die Gebühr bei einer entsprechenden Vertragsgestaltung maximal vom 21-fachen Jahreswert der wiederkehrenden Leistungen zu berechnen.

Fazit
Die Entscheidung des VwGH steht im Einklang mit seiner bisherigen Rechtsprechung zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Gebühren bei Verträgen mit Kündigungsverzicht und kombinierten Vertragslaufzeiten. Dabei stellt das 18-fache des Jahreswertes keine absolute Höchstgrenze dar. Diese Grenze gilt nur für den auf bestimmte Dauer abgeschlossenen Teil des Vertrages. Für die anschließende unbestimmte Vertragsdauer ist zusätzlich das Dreifache des Jahreswerts zu berücksichtigen.