Das Budgetbegleitgesetz 2025 sieht erhebliche Verschärfungen im Bereich der Grunderwerbsteuer bei Übertragungen von Anteilen an Gesellschaften, zu deren Vermögen Grundstücke gehören, vor. Dabei wurden zwei neue Begriffe eingeführt: Erwerbergruppe und Immobiliengesellschaft.

Mit der aktuellen gesetzlichen Änderung soll die Grunderwerbsteuerbelastung bei sogenannten Share-Deals an jene von Asset-Deals angeglichen werden. Bei solchen Share-Deals werden Anteile an einer Gesellschaft, die im Besitz eines Grundstücks ist, übertragen, während bei einem Asset-Deal das Grundstück direkt an den Käufer übertragen wird.
Mit der Gesetzesänderung fällt seit 1.7.2025 Grunderwerbsteuer an, wenn

• innerhalb von 7 Jahren (bisher 5 Jahren) 75% (bisher 95%) oder mehr der Anteile an einer Personen- oder Kapitalgesellschaft auf neue Gesellschafter übertragen oder
• 75% (bisher 95%) solcher Anteile unmittelbar oder mittelbar in der Hand eines Erwerbers oder in der Hand einer Erwerbergruppe vereinigt werden.

Erwerber und Erwerbergruppe

Im Falle der Vereinigung in einer Hand liegt ein steuerpflichtiger Vorgang nicht nur dann vor, wenn ein einzelner „Erwerber“ Anteile in der Höhe von 75% oder mehr erwirbt, sondern auch, wenn dies durch eine sogenannte Erwerbergruppe erfolgt. Eine Erwerbergruppe liegt vor, wenn Erwerber zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen. Von dieser Bestimmung sind alle rechtsfähigen Personen, Personenvereinigungen und Vermögensmassen erfasst, womit neben natürlichen und juristischen Personen etwa auch Privatstiftungen oder Körperschaften öffentlichen Rechts unter die Definition fallen. Für Konzerne wurde eine Konzernklausel geschaffen, die Erleichterungen bei konzerninternen Beteiligungsübertragungen vorsieht.

Immobiliengesellschaft

Mit der Gesetzesänderung wurde der Begriff „Immobiliengesellschaft“ eingeführt. Eine Immobiliengesellschaft liegt vor, wenn das Vermögen einer Gesellschaft überwiegend aus Grundstücken besteht, die nicht für eigene betriebliche Zwecke genutzt werden, oder wenn der Tätigkeits-Schwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Die Veräußerung von Grundstücken, die hingegen zur Ausübung von betrieblichen Tätigkeiten einer Gesellschaft genutzt werden, soll weiterhin zu keiner Einordnung als Immobiliengesellschaft führen. Das heißt, wenn sich etwa das Hotelgebäude bei einer Hotelbetriebs-GmbH im Betriebsvermögen der GmbH befindet, liegt keine Immobiliengesellschaft vor.

Bei Umgründungen und den oben beschriebenen Share-Deals, die von Immobiliengesellschaften durchgeführt werden, ergibt sich eine deutlich höhere Grunderwerbsteuerbelastung: die Grunderwerbsteuer wird vom gemeinen Wert (entspricht dem Verkehrswert) des im Vermögen der Immobiliengesellschaft befindlichen Grundstücks und nicht vom Grundstückswert berechnet. Zusätzlich erhöht sich der Grunderwerbsteuersatz von 0,5% auf 3,5%.