Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) präzisierte seine Rechtsprechung, wonach die Hauptwohnsitzbefreiung nicht für beliebig große Grundstücke gilt. Bei zu verkaufenden Liegenschaften ist die Größe des zum Eigenheim gehörigen Grund und Bodens zu berücksichtigen.

Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien unterliegen der Einkommensteuerpflicht (ImmoESt). Eine Ausnahme davon ist die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung, wonach eine Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen – inklusive dazugehörigem Grund und Boden – steuerfrei gestellt wird, wenn es sich hierbei um den Hauptwohnsitz des Verkäufers handelt. Weiter muss der Verkäufer die Wohnung bzw. Liegenschaft entweder seit der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens 2 Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz bewohnt haben und den Hauptwohnsitz im Zuge der Veräußerung aufgeben. Bisher vertrat die Finanzverwaltung die Ansicht, dass der zum Eigenheim dazugehörige Grund und Boden maximal 1.000 m2 betragen dürfe.

Repräsentatives Eigenheim mit 3.600 m2 Garten

Ein Ehepaar kaufte im Dezember 2002 eine Liegenschaft und nutzte diese in weiterer Folge als Hauptwohnsitz. Auf der Liegenschaft befand sich ein repräsentatives Eigenheim, welches innerhalb eines rund 3.600 m2 umfassenden, als Bauland gewidmeten Gartens lag. Im Oktober 2013 verkaufte das Ehepaar die als Hauptwohnsitz genutzte Liegenschaft samt einer an die Liegenschaft angrenzenden Grundfläche von rund 38.900 m2. Bei der Berechnung der ImmoESt ging der Parteienvertreter der Liegenschaftsbesitzer davon aus, dass der auf die Baulichkeit sowie den gesamten Garten entfallende Teil des Kaufpreises aufgrund der Hauptwohnsitzbefreiung steuerfrei sei und führte dementsprechend die ImmoESt ab.

In einer Außenprüfung folgte das Finanzamt dieser Beurteilung nicht und hob den Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2013 auf. In einem daraufhin erlassenen neuen Einkommensteuerbescheid wurde der Grund und Boden lediglich im Ausmaß von 1.000 m2 im Rahmen der Steuerbefreiung berücksichtigt. Die Beschwerde gegen den Einkommensteuerbescheid 2013 wurde sowohl vom Finanzamt als auch vom Bundesfinanzgericht (BFG) abgewiesen, woraufhin die Liegenschaftsverkäufer Revision an den VwGH erhoben.

Rechtsansicht des VwGH

Der VwGH stellte fest, die Befreiungsbestimmung der Hauptwohnsitzbefreiung sei dahingehend auszulegen, dass dem begünstigten Eigenheim der „Grund und Boden“ in jenem Ausmaß zuzuordnen sei, das „üblicherweise“ als Bauplatz erforderlich sei. Es komme daher nicht entscheidend auf die Lage und die Bebauung des konkreten Grundstücks an. Das Wort „üblicherweise“ indiziere eine typisierende Betrachtung, die sich unter dem Gesichtspunkt der Gleichmäßigkeit der Besteuerung an Durchschnittswerten zu orientieren habe. Im Rahmen einer solchen Durchschnittsbetrachtung sei ein Bauplatz im Ausmaß von 1.000 m2 typischerweise nach wie vor als ausreichend anzusehen.